マンションの媒介契約には種類がある – マンション売却の流れ3

マンションの媒介契約には種類がある

近所の不動産会社や一括査定サービスを利用して、気になる不動産会社が見つかったら、その中から実際にマンションの売却を仲介して貰う会社を選定し媒介契約を行います。

不動産会社と直接話をして選定する

特に一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社の担当者から面談の申し込みが入りますので、気になる会社とは直接顔を合わせて相談します。担当者は物件を一通り調べて、査定額を算出して売却するための計画を説明します。その説明に納得すれば契約なのですが、ここで大切なのは1社だけの話では契約を行わないことです。

一回目の面談はあくまで査定額を聞くことを主体として、その他の不動産会社の話も聞いて下さい。特に悪質な不動産会社は「専属専任媒介契約」を勧めてきますので、この時点では絶対に契約は行わないようにしましょう。

不動産売却の契約は大きく3種類がある

不動産を売買する際には仲介業者である不動産会社と、媒介契約を結ばなくてはいけません。この契約は不動産会社が責任を持って売買を行う代わりに、売り主に対しても一定の条件を求めています。

・一般媒介契約(複数の仲介業者への依頼〇、自分で買い手を見つける〇)
・専任媒介契約(複数の仲介業者への依頼×、自分で買い手を見つける〇)
・専属専任媒介契約(複数の仲介業者への依頼×、自分で買い手を見つける×)

一般媒介契約では契約を結んだ不動産会社以外の仲介業者に売却を依頼することができます。さらに「自己発見取引」と呼ばれる、自ら買い手を見つける行為も許されている契約です。

専任媒介契約は自己発見取引については許されますが、他の仲介業者への依頼は禁じられます。さらに専属専任媒介契約はその両方の取引ができない契約になっています。

もちろん専属専任媒介契約は自己発見取引でさえできない契約なので、仲介業者も力を入れて販売することになります。しかし、それが上手くいかなかった場合には、売り手では手の打ちようがなくなってしまうのも事実です。

契約する不動産会社の選定方法

数社と面談し査定額が複数出ますが、きっとその幅の広さに驚くことになります。自分で調べた近隣相場が2000万円であった場合、1300万円から2500万円程度の開きが出てくることも珍しくありません。

ここで注意したいのが査定額の低い会社が悪徳で、高い会社が優良ではないと言うこと。不動産会社の中には専属専任媒介契約を得るために、相場を無視した査定を行う会社があります。それに騙されて契約すると長期間放置された末、相場よりも低い価格での売却を要求されることもあります。

選定するには自分で調べた相場価格とかけ離れた不動産会社は避けた方が良いでしょう。さらに物件エリア内での販売実績を参考にすることも大切です。くれぐれも査定額が異常に高い業者には注意して下さい。

媒介契約は原則として一般媒介契約を利用する

不動産会社の中には専属専任媒介契約を勧めてくる会社があります。メリットとして「他の保有物件より率先して顧客に案内する」などと営業してきますが、素人が初めから専属専任媒介契約を結ぶのはお勧めできません。

まずは一般媒介契約を複数の不動産会社と契約して、広く広告を打ってもらうのです。こうして付き合っている間に本当に信頼のおける担当者が見つかるでしょう。その時点で専属専任媒介契約が有利であれば、切り替えれば良いのです。

マンションを効率よく売却するには焦りは禁物。ある程度の期間は覚悟して、自分の条件に近い取引になるように行動しましょう。