気を付けたい!マンションの売却における契約と瑕疵担保責任 – マンション売却の流れ6

気を付けたい!マンションの売却における契約と瑕疵担保責任

マンションの買主も見つかり、価格も合意しました。次は「売買契約書」を作成して、「手付金」を貰うことになります。しかし、一般の人は一生で不動産の取引を何回も行うことなどなく、売買契約書など見たこともない人が大半です。

特に注意したいマンション売却における「売買契約書」と「重要事項説明書」のポイントを紹介します。

売買契約書だけでなく重要事項説明書にも注目する

一般的な不動産取引では仲介業者の「宅地建物取引士」が契約書を作成します。契約書の多くは一般に流通している標準フォーマットを利用することが多く、担当者から説明を受けて、内容をよく確認すれば内容は理解できます。

重要事項説明書は売買契約書に記載できない細かい事柄の補足説明であり、契約書の付属書類です。契約書に記載されていない事柄でも、重要事項説明書に記載されていれば、了承したものと考えられるので、契約前に入手して十分に確認する必要があります。

重要事項説明書で確認したいポイント

重要事項説明書で売り主が確認したいポイントをまとめてみました。

【売却物件について】
登記住所、土地の面積、建物の面積などが正しいか確認します。さらに水道、ガス、下水などのインフラ状態についても問題がないか確認して下さい。

【マンション管理関係】
例えばマンションの管理費が滞納している場合、買主が後から支払いを求められるケースがあります。マンション管理の問題がある場合は必ず記載するようにしましょう。滞納がある場合は、管理組合との話し合いの状況を記載します。

【手付金について】
契約終了後の手付金の支払い金額、支払日、支払い方法(振込口座)について確認します。手付金は販売価格の20%が上限とされています。(通常は10%程度)

【契約解除について】
手付金が支払われてから引き渡し日までに、買主都合で契約解除した場合、手付金が売主へ違約金として支払われます。反対に売主都合の場合、手付金の倍返しで契約が解除されます。

【ローン特約に関する条項】
買主がマンションを住宅ローンで購入する場合、住宅ローンの審査が通らないと手付金を返却した上で契約解除となります。そのため、虚偽の申告を防止する意味から、住宅ローンを申し込む銀行と支店名、申し込み借入額を確認します。

瑕疵担保責任についての記載には特に注意を

瑕疵担保責任とは「売買実行時点では見つからなかった問題についての責任」のことで、マンションの売買では「後から雨漏れが見つかった」などが該当します。また水道管の一部が水漏れしていたり、お風呂の栓が緩くなっていたりすることも該当します。

この瑕疵担保責任はちょっと厳しい規定で「瑕疵(問題)が見つかって1年以内であれば売主に対して損害賠償や契約の解除を申し込める」ようになっています。瑕疵が見つかって1年以内ですから、購入して20年経過した時点で、購入当時の問題が見つかった場合、それから1年以内なら損害を請求できる訳です。ただし法律ではこの様に解釈できますが、判例では「10年経過すれば瑕疵の損害請求権は消滅される」との判決があることから10年間が瑕疵担保責任期間と考えて下さい。

個人が売主の中古マンションなら瑕疵担保責任を免責できる

瑕疵担保責任が10年もあれば怖くてマンションなど売ることができなくなります。また、あくまで瑕疵担保責任は引き渡し時に存在する瑕疵の損害補償ですが、悪い人の中には新しい問題を擦り付けることもあります。

個人が売主の中古不動産では、瑕疵担保責任の免責を契約書と重要事項説明書に記載することで、責任を免除することが可能です。また期間を限定(3ヶ月間など)することも同じくできます。

誠意のある仲介業者であれば何も言わなくても、瑕疵担保責任の免除規定を契約書と重要事項説明書に記載して買主へも説明しています。

瑕疵担保責任に関する事項は、マンション売却においても重要なポイントになるので、必ずチェックして下さい。