マンション売却で税金がかかることがある – マンション売却の流れ8

マンション売却で税金がかかることがある

マンションの売却は法律的には「譲渡」行為となり、利益が出た場合には譲渡所得として所得税、住民税の対象になります。確定申告を忘れてしまうと、後から税務署の調査が入ったり、税金が加算されたりしてしまう可能性もあります。マンションを売却する場合には税金のことも忘れないようにしましょう。

譲渡所得とはマンション売却による実利益のこと

譲渡とは自分の資産を他人へ譲ることですが、売却によって金銭と交換するのも譲渡になります。マンション売却での譲渡所得は以下の計算で導き出されます。

【 譲渡所得=マンション売却代金-(マンション取得費+譲渡費用) 】

マンション取得費とは、売却したマンションの購入費用のことで、実際に購入し支払った代金とそれに付随する経費の合計です。例えば売却するマンションの購入価格が3000万円、購入仲介手数料96万円、不動産取得税など諸経費が40万円のケースでは、3136万円がマンション取得費になります。

譲渡費用とは今回の売却(譲渡)にかかる費用で、売却仲介手数料や契約書の印紙代などが含まれます。

【例:過去に価格3000万円、取得費136万円で購入したマンションを3500万円(譲渡費用120万円)で売却した場合の譲渡所得】

244万円=3500万円-(3136万円+120万円)

この例では244万円の譲渡益があったことになり、譲渡所得に分類されます。

居住用財産は3000万円までが特別控除の対象

譲渡所得の税率は売却したマンションの所有期間によって「短期」と「長期」に分類されます。この分類は譲渡した年の1月1日で所有期間が5年以下かそれ以上かで分類され、所得税率も短期で30%、長期で15%と大きな違いがあります。

先程の例で考えてみると、所有期間が5年以内であったなら約73万円もの所得税がかかることになります。

しかし、一定の条件の譲渡所得では条件を満たすこと(居住用の財産を譲渡した場合)で3000万円の特別控除が利用できます。

【居住用財産3000万円の特別控除】
売却(譲渡)した財産が居住用財産(マンションが投資目的でなく居住目的であること)の場合、譲渡所得から3000万円を控除することができる。

つまり売却したマンションには244万円の譲渡所得が出ていますが、この控除を利用することで譲渡所得が0円になります。(244万円-3000万円)

また3000万円の特別控除以外にも「居住用財産の軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換えの特例」など様々な制度がありますので、譲渡益が出るケースでは税務署や税理士などへ相談して下さい。

譲渡で損失が出た場合にも特例措置がある

近年ではマンション売却で利益を上げることは難しく、譲渡所得を気にする例は少なくなっています。反対に利益どころか大きな譲渡損失となることもあるでしょう。

原則として不動産の譲渡損失を他の所得と通算することはできません。ただし一定の条件で新しい居住用財産を取得する場合には、「居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例」などの特例措置が利用できます。

マンションを売却して新たに住宅ローンを利用し、新しい住居を購入する人は専門家に相談して下さい。

譲渡益、譲渡損どちらであっても、特例措置を利用する際には確定申告が必要なので、忘れないように気を付けましょう。